【我们在希腊】希腊人，最可能买什么样的房子？
2020年2月以来，虽然受到新冠疫情的影响，希腊黄金签证项目陷入停滞，但在希腊本地购房者的带动下，希腊房地产市场交易量虽然有所下降，但并不冷清。
和2020年2月相比，希腊2021年10月的房价至少上涨了10%。
过去三四年时间里，希腊的房子的确涨价了。我认为，希腊房价上涨的原因有四个：
1、希腊经济在恢复和好转；
2、经济原理和市场规律；
3、民宿的发展；
4、黄金签证。
随着希腊银行剥离不良资产的进一步推进，希腊银行的坏账率在2022年很可能下降到10%以内，这将推动希腊银行有能力、有意愿向优质客户提供住房按揭贷款，推动希腊房地产市场的进一步发展。
过去20年以来，2006年和2007年是希腊按揭贷款的最高峰。2006年，希腊银行发放了155.44亿欧元的住房按揭贷款；2007年，希腊银行发放了151.99亿住房按揭贷款。2020年，虽然受到新冠疫情的冲击，但希腊银行发放的住宅按揭贷款笔数和金额较2019年均有所增长——总额为6.87亿欧元，每笔贷款的金额增加到7.5万欧元。
今天，我想讨论的话题是，希腊人买房子的话，他们最可能买什么样的房子？
一个希腊家庭，是否做出购买房子的理性决策，他们会考虑以下四点：
希腊每10年进行一次全国人口普查，2021年人口普查的数据要得到2022年甚至2023年才能公布，所以我只能使用2011年的人口普查数据来进行讨论——过去10年来，希腊家庭平均人口数量呈下降趋势，家庭人口更少了。
对于希腊有购房需求的两口之家（29.5%）、三口之家（19.8%）而言，两个卧室的房子足以满足他们正常的生活需要（60-80㎡）；对于四口之家（17.6%）、五口之家（5.1%），三个卧室的房子足以满足他们正常的生活需要（80-100㎡）。这样的话，面积在70-80㎡的房子，很可能是希腊人最刚需的房子。
在希腊，面积在80㎡左右的房子，按照房子的新旧和位置，大约有6个价格区间：
1、建于2020年之后的新房子。按照每平米3100欧元计算，总价在25万欧元左右。
2、建于2000-2010年之间的二手房。按照每平米2300欧元计算，总价在18.4万欧元左右；
3、建于1990-2000年之间的二手房。按照每平米2000欧元计算，总价在16万欧元左右；
4、建于1980-1990年之间二手房。按照每平米1700欧元计算，总价在13.6万欧元左右；
5、建于1970-1980年之间二手房。按照每平米1400欧元计算，总价在11.2万欧元左右；
6、建于1960-1970年之间二手房。按照每平米1200欧元计算，总价在9.6万欧元左右。
鉴于希腊女性劳动参与率不足50%的情况，我们在估算希腊两口之家、三口之家、四口之家、五口之家的家庭税后收入的时候，每个家庭按照1.5人工作是比较合理的——在希腊，税后月收入超过1000欧元已经属于标准的中产阶级，至少超过60%的希腊人。
在希腊，一个税后月收入在1500欧元的家庭，通过按揭贷款能买得起什么样的房子呢？
一个家庭把家庭税收月收入的30%用来支付房租或房贷，属于比较正常——1500欧元*30%=450欧元
1、总价25万欧元的房子，首付30%、贷款70%，贷款年限为30年，等额本息方式还款：
家庭税后月收入在1500欧元的家庭，通过按揭购买总价25万欧元的房子，几乎不可能。
2、总价18.4万欧元的房子，首付30%、贷款70%，贷款年限为30年，等额本息方式还款：
家庭税后月收入在1500欧元的家庭，通过按揭购买总价18.4万欧元的房子，很困难。
3、总价16万欧元的房子，首付30%、贷款70%，贷款年限为30年，等额本息方式还款：
家庭税后月收入在1500欧元的家庭，通过按揭购买总价16万欧元的房子，很勉强。
4、总价13.6万欧元的房子，首付30%、贷款70%，贷款年限为30年，等额本息方式还款：
家庭税后月收入在1500欧元的家庭，通过按揭购买总价13.6万欧元的房子，没有问题。
面积在70-80平米左右，建于1980-1990年，总价不超过15万欧元、月供不超过500欧元的房子，是希腊人最可能购买的房子。
霍庆川
2021年11月30日
于希腊雅典松涛湾
