希腊总理宣布将希腊黄金签证项目的投资门槛从25万欧元提高到50万欧元之后，刺激了华人在2023年1月1日之前搭上“25万欧元”末班车的紧张和焦虑情绪……最近这段时间，我们接受客户的委托，看了不少房子。我们发现，大部分希腊房东都有债务，而且价格越贵的房子，有债务的比例越高——只有把房子的产权和债务处理干净，才能交易过户，这意味着这些有债务的房子，无法成为急于搭上“25万欧元”末班车的投资者的选择。
昨天，我们的希腊中介伙伴
给我们推荐了一套位于基菲夏的别墅
报价62万欧元
但银行债务居然还有40万欧元……
1、基于房屋建筑质量和性价比考虑，对于购买二手房的客户，我们建议他们优先购买建于2000-2010年之间的房子，但也不排除建于1990-2000年之间的房子。在希腊全国范围内，建于1990-2010年之间的住宅，大约有178.9万套——位于阿提卡大区的房子，不超过70万套；在这70万套房子中，面积在80-120平米之间的，不超过30万套。
2、希腊在2001年1月1日加入欧元区之后，经济蓬勃发展、信贷非常宽松，希腊人开始“疯狂买房”——你能猜到，大部分希腊人都会选择银行按揭贷款的方式购买房产，一些信用记录良好的希腊人甚至可以“零首付”购房。
希腊央行发布的数据显示，希腊各家商业银行在2021年一共发放了10685笔住房按揭贷款，相当于4万套住宅的1/4。也就是说，2021年，3/4的房产交易是现金全款交易，这和希腊在2009年以前现金全款交易仅占1/4形式了强烈对比。 霍庆川，公众号：我们在希腊2021年，希腊成交了多少套住宅？
3、2010年底，希腊主权债务危机暴发，希腊房地产市场跌入冰窟。和2007年相比，希腊雅典的房价在10年后（2017年）下跌了44%，交易量下跌了至少70%——为了刺激希腊房地产市场的复苏，希腊政府在2013年步葡萄牙之后尘，推出“希腊黄金签证项目”，吸引外国投资者来希腊购买房产。
2017年第二季度，希腊雅典住宅的房价指数为56.3——2007年以来，2017年第一季度是希腊雅典房价的最低点（56.1）。2022年第二季度，希腊雅典住宅的房价指数为82.9，5年间的涨幅为47.88%。 霍庆川，公众号：我们在希腊2017年以来，希腊雅典的房价涨了多少？
2011年以来，能够正常足额偿还银行按揭贷款的希腊房东，比例肯定远远低于不能正常偿还银行按揭贷款的希腊房东。你可以猜测一下，不能正常偿还银行按揭贷款的希腊房东，比例有多少——我认为至少在70%以上。
4、2019年，希腊政府启动“大力神”计划，帮助希腊银行大规模剥离不良贷款——其中包含住房按揭贷款。需要注意的是，这些“红色”贷款并没有消失，而是从银行转移到其他机构。那些背负着银行按揭贷款的希腊房东，如果想出售房产，必须去处理债务。我们了解到的情况是，绝大多数希腊房东都需要依靠买家支付的首付款去偿还债务——买家可以分两笔支付房款，第一笔用于房东偿还债务，用时两三个月甚至更长时间处理好债务等问题，再完成最终的交易过户；现在，这样的操作来不及了。
简单总结一下我的提醒：
1、不要去买有债务的房子；
2、遇到基本满意的房子，就下手买吧。